Wie steht die Branche zu dem Thema?

Die Wohnungs- und Immobilienbranche steht mehr denn je vor der Aufgabe einerseits klimaneutral zu handeln und andererseits ein effektives Energiemanagement anzubieten. Wir haben für Sie das Thema mit unseren Branchenexpert*Innen hinterleuchtet: Sie geben Antwort auf drei Fragen rund um Klimaneutralität und Energiemanagement.

Julia Antoni, Bereichsleiterin Unternehmensentwicklung, Wohnungsbaugesellschaft Darmstadt, Vorstandsmitglied Initiative Wohnen.2050

Andre Beblek, wissenschaftlicher Mitarbeiter im Team von Prof. Grinewitschus an der EBZ Business School

Christian Gebhardt, Referatsleiter Betriebswirtschaft/Rechnungslegung und Finanzierung beim GdW

EBZ Akademie: Wo steht aus Ihrer Sicht die Wohnungswirtschaft aktuell beim Thema Klimaneutralität und Energiemanagement? Sollte der Fokus mehr auf Klimaneutralität oder auf Energiemanagement liegen?

Axel Gedaschko: Die GdW-Wohnungsunternehmen haben seit 1992 über 100 Milliarden EUR in die Modernisierung ihrer Bestände investiert. Im Ergebnis sind fast 70 % der Wohnungen teilweise oder vollständig energetisch modernisiert. Obwohl kontinuierlich jährlich investiert wird, stellt auch die Wohnungswirtschaft den allgemeinen vom BMWi dokumentierten Effekt fest: die Energieverbräuche sinken nicht mehr. Deswegen muss der Fokus zuerst auf dem Energiemanagement liegen, um die Energieeinsparungen auch im Betrieb sicherzustellen. Und der zweite Fokus liegt auf Einsatz erneuerbarer Energien, denn nur so ist Klimaneutralität erreichbar.

Alexander Rychter: Zur Umsetzung der nationalen Klimaziele kann und muss die Wohnungswirtschaft einen großen Beitrag leisten, da im Gebäudebereich – trotz vieler bereits umgesetzten Maßnahmen – weiterhin enormes Einsparpotenzial liegt. Die Themen Klimaneutralität und Energiemanagement können hier nicht separat voneinander betrachtet werden. Den Energieverbrauch in der Wohnungswirtschaft auf null zu reduzieren ist unmöglich. Um einen klimaneutralen Gebäudebestand im Jahr 2050 zu erreichen, gilt es folglich den Energiebedarf zu senken und die benötigte Energie emissionsfrei zu erzeugen. Denn CO₂-Emissionen sind immer das Produkt aus Energieverbrauch und Emission des Energieträgers.

Peter Gerhardt: Aufgrund des Bestandes wird es sehr ehrgeizig, bis 2050 klimaneutral zu sein. Deshalb muss bei Energiemanagement und -effizienz alle Chancenpotentiale genutzt werden.

Kirsten Köhn: Die sich immer weiter zuspitzende gesellschaftliche Diskussion im Hinblick auf einen effektiven Klimaschutz zwingt die Wohnungswirtschaft dazu, die klimarelevanten Faktoren – wie Gebäudedämmung, Schonung der Ressourcen und lokale Energieerzeugung – immer wieder neu zu überdenken. Dies gilt insbesondere auch für die Modernisierung des Gebäudebestandes. Zur Erreichung des Ziels der Klimaneutralität im Jahr 2050 sind insbesondere hier besondere Anstrengungen notwendig. Ein nächster Schritt ist die Einbindung eines durchdachten Energiemanagement, hier steht die Wohnungswirtschaft noch relativ am Anfang, um vom einzelnen Objekt auf Quartiersübergreifende Lösungen umzudenken bzw. technisch und rechtlich umsetzen zu können. Der Fokus für die Wohnungswirtschaft sollte weiterhin auf dem Thema Klimaneutralität liegen, um dieses Ziel zu erreichen kommt man um das Entwickeln und Umsetzen eines übergreifenden Energiemanagement nicht herum.

Julia Antoni: Die beiden Themen sind stark miteinander vernetzt und können nicht separat voneinander betrachtet werden. Um die politischen Ziele eines klimaneutralen Gebäudebestands zu erreichen, muss man sich im Unternehmen dezidiert Gedanken um eine eigene Klimastrategie machen. D. h. konkret mit welchen Maßnahmen, kann man den CO₂ Ausstoß in seinen Bestandsgebäuden minimieren und hierfür benötigen wir ein Energiemanagement.

Michaela Meyer: Bei der Initiative Wohnen.2050 kommen viele Wohnungsunternehmen und auch Verbände zusammen, die sich dem Thema mit großem Engagement und viel Know-how stellen. Das zeigt den hohen Stellenwert dieser Themen bei der Wohnungswirtschaft. Klimaneutralität und Energiemanagement ergänzen sich hervorragend: Energie richtig und effizient einzusetzen ist eine der Voraussetzungen, um das Ziel der Klimaneutralität überhaupt erreichen zu können.

Andre Beblek: Für mich sind die Themen Energiemanagement und die Erreichung der Klimaneutralität eng miteinander verzahnt. Das Energiemanagement umfasst für mich dabei ein breites Spektrum an Themen, beispielsweise der Integration der Erneuerbaren Energien und der Nutzung der Möglichkeiten der Digitalisierung, um die Effizienz der Energieerzeugung und -nutzung zu steigern und damit einen signifikanten Beitrag zur Klimaneutralität zu leisten. Vor allen Dingen in den vielen Bestandsgebäuden besteht dabei aus meiner Sicht noch viel Optimierungspotential, das es zu heben gilt. Aber auch bei neuen Gebäuden, die sehr geringe Energiebedarfe ausweisen oder sogar eine bilanzielle Netzneutralität erreichen, gilt es vor allen Dingen den realen Gebäudebetrieb kontinuierlich zu überprüfen und so die tatsächliche Energieeffizienz und Emissionsminderung zu erzielen.

Christian Gebhardt: Die Wohnungswirtschaft hat in ihren Beständen bereits erhebliche Investitionen zur Minderung der CO2-Emissionen getätigt. Von 1990 bis 2017 wurden die CO₂-Emissionen um über 60 % vermindert (Verursacherbilanz). Langfristiges Ziel ist es aber, bis 2050 auf null Treibhausgasemissionen zu kommen. Insofern liegt der Fokus auf Klimaneutralität. Dieses Ziel wird aber ohne Energiemanagement nicht umsetzbar sein wird.

Dr. Thomas Hain: Die Wohnungswirtschaft hat ihre CO2-Emissionen seit 1990 bereits um 60% reduzieren können. Allerdings werden in den kommenden 30 Jahren weitere 80 bis 100% eingespart werden müssen, um einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Das ist das große Ziel zu dessen Erreichen Energiemanagement als eines von mehreren Werkzeugen beiträgt. Das eine geht also nicht ohne das andere. Ein wesentlicher Paradigmenwechsel für uns alle ist es allerdings, dass wir nur erfolgreich sein können, wenn der konsequente Blick auf CO2-Reduzierung und -Vermeidung unser Leitkriterium ist.

Axel Gedaschko, Präsident des GdW

Peter Gerhardt, Gründer und Geschäftsführer Synectis Consult GmbH

Dr. Thomas Hain, Leitender Geschäftsführer, Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt

EBZ Akademie: Vor welchen Herausforderungen steht die Wohnungswirtschaft bei den Themen Klimaneutralität und Energiemanagement?

Axel Gedaschko: Die Wohnungswirtschaft muss gleichzeitig einerseits in energetische Modernisierung und Treibhausgasminderung sowie Gebäudeautomation und Digitalisierung investieren, andererseits aber gleichzeitig in Neubau, altersgerechten Umbau, Quartiersentwicklung und Stadtumbau, und das alles, ohne die Mieter oder das Unternehmen zu überfordern.

Alexander Rychter: Bei Klimaschutzmaßnahmen im Mietwohnungsbereich muss die Bezahlbarkeit des Wohnens an oberster Stelle stehen! Dem Klimaschutz im Gebäudebestand droht andernfalls der Akzeptanzverlust, da entsprechende Maßnahmen ohne ausreichende finanzielle Unterstützung in der Regel zu Mehrbelastungen für Mieter führen. Für mehr Vertrauen in nötige Investitionen der Wohnungswirtschaft müssen öffentliche Unterstützungsleistungen ausgeweitet und Hemmnisse für das Engagement der Wohnungswirtschaft im Klimaschutz abgebaut werden, z. B. beim Thema Mieterstrom.

Peter Gerhardt: Hohe Investitionen, bezahlbare Mieten und Abbildung der Wirtschaftlichkeit. Einsatz von gering-investiven Energiemanagementmaßnahmen muss für Vermieter umlegbar sein.

Kirsten Köhn: Die größte Herausforderung dabei wird es sein, die verfügbaren technischen Möglichkeiten mit dem Anspruch weiterhin bezahlbare Mieten in Einklang zu bringen. Die Digitalisierung im eigenen Unternehmen ist Voraussetzung für die Implementierung eines bestandsübergreifenden Energiemanagements. Im Zuge dessen steigt die Kompetenzanforderung an unsere Mitarbeiter. Noch fehlen Förderkulissen und technische Lösungen, die im vorhandenen Wohnungsbestand wirtschaftlich eingesetzt werden können. Auch ist ein ganzheitliches Monitoring durch die Wohnungswirtschaft aus datenschutzrechtlichen Gründen schwer umzusetzen. Bei allen Maßnahmen darf der Nutzer nicht außen vorgelassen werden, nur durch die aktive Teilnahme der Mieter kann die geplante Energieeinsparung auch erreicht werden.

Julia Antoni: Der klimaneutrale Gebäudebestand ist eine sehr große Aufgabe, dessen Herausforderungen die Branche bislang in der Gestalt noch nicht kannte. Politisch wäre eine in sich konsistente Energie-, Klima-, Bau-, Mieten- und Sozialpolitik wünschenswert. Unternehmerisch erscheint es sinnvoll die Wärmewende als sektorenübergreifendes Projekt gemeinsam als Energie- und Wohnungswirtschaft zusammen anzugehen. Und letztlich benötigt es vor allem einer Einbeziehung der Verbraucher, denn sowohl der Baulärm und die dadurch entstehenden Beeinträchtigungen kommen bei den Kunden an als auch die Kosten derartiger Maßnahmen.

Michaela Meyer: Klimaneutralität ist nicht kurzfristig erreichbar, es braucht einen langen Atem: wir müssen uns jetzt und aktiv damit auseinandersetzen, konkrete Maßnahmen ergreifen und am Ball bleiben. Energiesparen und CO2-Minderung kosten zunächst Geld! Diese Kosten können aber weder von Seiten der Unternehmen noch von Mietern komplett geschultert werden. Dazu bedarf es einer langfristig angelegten Förderstrategie. Außerdem stellen die begrenzten personellen Ressourcen bei der Planung und Umsetzung eine echte Hürde dar.

Andre Beblek: Durch die steigenden Anforderungen, die sich beispielsweise aus gesetzlichen Vorgaben und gesellschaftlichen Interessen ergeben, wird das Thema der Klimaneutralität und dem möglichen Beitrag der Energie- und Gebäudetechnik immer wichtiger. Dabei gilt es aber auch soziale Herausforderungen, wie beispielsweise bezahlbaren Wohnraum, zu berücksichtigen und den Kompromiss zwischen den Kosten für Sanierungsmaßnahmen und der jeweils optimalen Technik und der damit verbundenen CO2-Reduktion einzuplanen.

Peter Gebhardt: Die Wohnungsunternehmen stehen vor der riesigen Aufgabe, für ihre Gebäude die Voraussetzungen für eine Versorgung mit erneuerbarer Energie schaffen zu müssen. v. a. die Möglichkeit der Beheizung mit einem sogenanntem Niedertemperaturniveau (max. 55 bis 60 Grad Vorlauftemperatur an den kältesten Tagen). Bei der Energieversorgung besteht aber eine Abhängigkeit von den Energieversorgern. Nur bei einem Zusammenspiel von regenerativer Energieversorgung, energetischer Ertüchtigung der Gebäude und Energiemanagement wird dies gelingen.

Felix Lüter: In drei Worten: Zeit, Geld, Know-how. Bis zum Jahr 2050, in dem die Klimaneutralität erreicht sein soll, sind es „nur“ noch 29 Jahre. Was sich für die meisten Menschen sicherlich nach ausreichend Zeit anhört, ist für die Wohnungswirtschaft mit ihren langfristigen Investitions- und Modernisierungszyklen ein durchaus überschaubarer Zeitraum. In diesem Zeitfenster müssen wir sowohl unsere Modernisierungsquote deutlich erhöhen als auch unsere Wärmeversorgung vollständig dekarbonisieren. Wir sind in der Branche zweifelsfrei Profis für die Bestandsentwicklung. Aber die Umstellung von fossilen auf regenerative Energien in der Wärmeversorgung des Gesamtbestandes bietet schon noch zahlreiche Herausforderungen. Beides zusammengenommen ergibt einen enormen zusätzlichen Finanzierungsbedarf, den wir insbesondere bei unserem sozialen Auftrag preisgünstigen Wohnraums nicht vollständig aus eigener Kraft leisten können. Insofern ist die Finanzierung der Wärmewende in der Wohnungswirtschaft eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe.

Kirsten Köhn, strategische Unternehmensplanung, Wohnbau Stadt Coburg GmbH

Felix Lüter, Leiter Kompetenzcenter Nachhaltigkeitsmanagement, Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt

EBZ Akademie: Welchen Mehrwert kann die Wohnungswirtschaft bei den beiden Themen leisten?

Axel Gedaschko: Wenn für die Wohnungswirtschaft die richtigen Rahmenbedingungen geschaffen werden, z.B. indem der Strom aus PV-Anlagen wie Betriebskosten abgerechnet werden darf und der Betrieb digitaler Infrastruktur in die Betriebskostenverordnung aufgenommen wird, können sich durch die gute Organisiertheit der Branche Dinge schnell ändern, auch durch wechselseitige Information und Erfahrungsaustausch.

Alexander Rychter: Um das Ziel der Klimaneutralität im Gebäudebereich zu erreichen ist die Modernisierungsquote in der Wohnungswirtschaft ein wichtiger Baustein, schließlich wohnt etwa die Hälfte der Bevölkerung in Deutschland zur Miete. Darüber hinaus sollten Wohnungsunternehmen zukünftig vermehrt als Energieerzeuger in Erscheinung treten, um eine dezentrale Versorgung voranzubringen und selbsterzeugten Strom aus erneuerbaren Energien an Mieter zu liefern. Damit jedoch sinnvolle Quartierskonzepte zur Energieversorgung umgesetzt werden können, müssen weitere politische und wirtschaftliche Hemmnisse für die Wohnungsunternehmen aus dem Weg geräumt werden. Neben baulichen Maßnahmen zur Modernisierung sind außerdem eine smarte Gebäudetechnik, deren optimierte Betriebsführung und ein bewussteres Heizverhalten der Mieter entscheidende Stellschrauben. Zusätzlich zu den bereits angeführten Herausforderungen ergibt sich für die Wohnungswirtschaft folglich eine weitere Aufgabe in der Unterstützung der Mieter beim energiebewussten Handeln.

Peter Gerhardt: Kontinuierliche Bestandsmodernisierung und Nutzung Stand der Technik

Kirsten Köhn: Energiemanagement bildet mit Energieverbrauchsmessung, -visualisierung und -abrechnung sowie Heizungssteuerung, eine Entscheidungsgrundlage für die Umsetzung von Energieeffizienzmaßnahmen der Wohnungsunternehmen in ihrem Wohnungsbestand. Mit der Entwicklung und Umsetzung von Quartierslösungen werden die Gebäude in Zukunft mehr Technik und eine stärkere Vernetzung untereinander bedürfen. Die Wohnungswirtschaft zeigt mit einer großen Anzahl an Wohneinheiten und mit dem Ziel auf eine optimierte Betriebsführung ihres Gebäudebestands, ein schlagkräftiges Anforderungsprofil als Grundlage für die Weiterentwicklung vom Energiemanagement, auch für den Neubau auf.

Julia Antoni: Die Wohnungswirtschaft gestaltet die Stadtbilder elementar mit, bei künftigen Sanierungen rückt damit nicht nur die Optik, sondern auch der energetische Mehrwert der Maßnahme in den Vordergrund.

Bereits seit zehn Jahren führen die massiven Investitionen in die steigende Effizienz von neuen und bestehenden Wohnungen nicht zu der gewünschten Energieeinsparung. In der Branche findet deswegen aktuell ein Umdenken statt: weg von immer teureren energetischen Sanierungen und immer mehr Dämmung hin zu dezentraler, CO₂-armer Energieerzeugung und digitaler Vermeidungstechnik. Immer weitere Vorgaben an die Energieeffizienz von Gebäuden allein scheint nicht zum gewünschten Effekt – einer nachhaltigen CO₂ Reduktion – zu führen. Die Wohnungswirtschaft kann einen Beitrag zu den Sektorenzielen leisten, indem sie aktiv dezentral Energie selbst zu erzeugt und im Quartier direkt an die Bewohner liefert. Die Kundenbindung und das Vertrauen in den Vermieter sind vorhanden und können genutzt werden einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.

Michaela Meyer: Die Wohnungswirtschaft kann Standards etablieren. Das gilt sowohl in der Haltung, ihren Anteil an der Verantwortung für die Klimaneutralität zu übernehmen, als auch bei der Umsetzung konkreter Maßnahmen. Das Agieren der Wohnungswirtschaft kann auch andere und Einzelakteure im Gebäudebereich mitziehen.

Andre Beblek: Die Wohnungswirtschaft kann einer der zentralen Treiber bei der Erzielung der klimapolitischen Ziele sein. Dabei geht es aus meiner Sicht vor allen Dingen darum, eine geschickte Kombination unterschiedlicher Technologien und Maßnahmen für die jeweiligen Gebäudetypen zu entwickeln, so dass mit den zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln möglichst große und vor allen Dingen nachhaltige Emissionsreduktionen erzielt werden. Durch die zunehmende Vernetzung in Gebäuden und über die Gebäude hinaus kann die Wohnungswirtschaft Dienste entwickeln und bereitstellen, die es erlauben die Energieeffizienz zu bewerten und das Energiemanagement aktiv umzusetzen.

Christian Gebhardt: Die Wohnungswirtschaft hat große Erfahrungen bei der energetischen Sanierung der Bestände. Allerdings ist auch klar, dass es einen Paradigmenwechsel geben muss. Eine weitere Verschärfung der energetischen Anforderungen ist dabei nicht sinnvoll, um das Ziel CO₂-Einsparung zu erreichen. Das haben auch die letzten 10 Jahre gezeigt, wo trotz erheblicher Investitionen kaum Einsparungen erreicht wurden. Ein Schwerpunkt sollte auch auf den optimalen Betrieb von Heizungen gelegt werden. Hier kann mit minimalen Investitionen schon viel erreicht werden.

Dr. Thomas Hain: Der Gebäudesektor ist einer der maßgeblichen Sektoren, wenn die Pariser Klimaziele erreicht werden sollen. In der Wohnungswirtschaft sind die Profis für die Bestandsentwicklung im sozialen Wohnungsbau vereint. Wir haben also eine enorme Vorbildwirkung für den restlichen Wohnungssektor. Und innerhalb der Branche müssen die Vorreiter den vielen kleinen Unternehmen helfen, Lösungen und Standards für die Masse zu finden.

Michaela Meyer, Leiterin Bereich Bestandsentwicklung, Joseph-Stiftung in Bamberg

Alexander Rychter, Verbandsdirektor des VdW Rheinland Westfalen